5337 E. 41ST STREET, INDIANAPOLIS, IN 46226
"הפליפ שהפיל אותי"
פרויקט זה למעשה היה טבילת האש הראשונה שלנו בשוק.
ביססנו מערכת יחסים עם מתווך טוב בשטח אשר הביא לנו את עסקה זו ממחוץ לשוק (Off Market).
לאחר שהעלנו את הנכס על חוזה (*ושריינו את הבלעדיות שלנו לנכס) במחיר מתחת לשווי השוק התחלנו להריץ את הבדיקות המעמיקות שלנו.
על הנכס שוחחנו עם עוד מתווכים מקומיים שאישרו את שווי הנכס לאחר השיפוץ (ARV), הגיעו 3 קבלנים לתת הצעות מחיר לשיפוצים ו-2 מנהלי נכסים ביקרו על מנת לשער את מחיר השכירות שיגבה ולתת את דעתם על השכונה והאזור. לבסוף הגיע גם אינספקטור מורשה ובדק שאין הפתעות שלא ראינו עד כה :)
את המימון הבאנו באמצעות הלוואה מHard Money Lender (הלוואות בריבית גבוהה יחסית*)
שיצרנו עימם קשר דרך פורומים ייעודים למשקיעי נדל"ן בארה"ב.
אנחנו הבאנו מהבית $20,500 (70,000 ש"ח בזמנו), והם השלימו לנו את שאר המחיר לרכישת הנכס ועוד את עלויות השיפוץ במלואן (מימון של כ-75% ממחיר הרכישה + 100% ממחיר השיפוץ).
השיפוץ החל מתחילת אוקטובר 2020 והיה משוערך בתחילתו להימשך כ-3 שבועות.
בדיעבד ניתן לומר שכמעט כל מה שיכל היה להשתבש השתבש- שיבושים בלו"ז, אי ניהול כספים ראוי שלנו, פרצו לנו לנכס, סכסוך עם הקבלן המבצע ועוד.
כיזמים עשינו הרבה מאוד טעויות- הן ברמה הכספית והן ברמת ניהול האנשים בשטח.
במידה מסוימת רצינו שזה יקרה מאוד, במיוחד בזמן הפרויקט הראשון ובמיוחד בזמן השתתפותנו בתוכנית הליווי המדהימה של ProjectX.
למדנו המון מהתהליך, הן ברמה המקצועית והן עלינו כיזמים וכמנהלים.
אנחנו יוצאים מהפרויקט הזה עם הבנה עמוקה יותר למשמעות העשייה שלנו בשטח, עם יכולת ניהול אישית מנטלית טובה יותר, ובעיקר עם עוד הרבה מאוד תיאבון לפרויקטים ולשותפויות הבאות שלנו בהם נטמיע את המסקנות והלקחים שהפקנו בתהליך המופלא הזה!
מוזמנים לקרוא עוד על תהליך השיפוץ וההתקדמות שלנו כיזמים לאורך הפרויקט
*(בעצם כשאנחנו רואים עסקה אנחנו מנתחים אותה במהירות (לא יותר מ10 דקות) על בסיס המספרים המשוערים ומגישים הצעה- עסקה שאינה "תחת חוזה" (Under Contract) לא שייכת לנו ואין למה להעמיק בה בשלב זה. לאחר שהבית נמצא תחת חוזה, לנו יש את הבלעדיות לרכישת הנכס, בהינתן ביצוע ומעבר הבדיקות הנרחבות שלנו)
**בהזדמנות נפרט יותר על העבודה עם HML וקצת על המערכת הפיננסית בארה"ב.