קישור לפודקאסט עליו נדבר היום:
אמ;לק:
על איזונים וחלוקת אחראויות ראויה בניהול עסק בשותפות
התייחסות להתנהלות ולתדמית כעסק
הבנת השטח והשוק המקומי + ביצוע התאמות מתאימות
להבין מה נדרש בשביל המטרה הסופית, פירוק לשלבים אחורנית, חלוקה למשימות קטנות, להבין איך לבצע, לנצח & Repeat
פרק חזק נוסף (כרגיל) של החברה בBiggerPockets, הפעם הם מארחים את קייל ולורן, זוג בחיים האישיים ובעסקיים, החולקים את הדרך שלהם עד כה ואת ההתקדמות שלהם בBRRRR על הפרוטפוליו שלהם.
נקודות משמעותיות:
1. חשיבה על ההשקעה בנדל״ן בתור עסק ולא בתור נישה- מתכננים קדימה חזון, הבנה מה הם רוצים ולאן מתאים *להם* להתקדם קדימה.
2. הבנה של השוק המקומי והתאמה אליו מנצחים פרדיגמות קיימות- בהתחלה הלכו לפי ״מספר דלתות גדול יותר = יותר טוב״ ולכן התמקדו בהתחלה במולטי פמילי שבו ההיצע המקומי לא גדול. לאורך זמן הם הבינו כי בשוק המקומי בו הם פועלים יש cash flow טוב גם בsingle families אבל שם יש היצע משמעותי יותר ולכן לא היססו לשנות כיוון לשם. *דעו את השוק שלכם*
3. שיטת ״הקו המקוקו״- גם אצלם הם עברו אבולוציה של חלוקת אחראויות בינם לניהול הביזנס.
- בהתחלה ניהלו הכל ביחד ואז היה בלאגן.
- עברו ללנהל ״קשיח״ כל אחד נישות ספציפיות אבל אז איבדו את הגמישות, לדוגמה כאשר יש צורך בניהול קבלנים, אשר בדר״כ תחת ניהולו של קייל בעבודות השיפוצים אצלם, לצורכי תחזוקה בנכסים המנוהלים שלהם.
- מצאו את דרך האמצע עם אנלוגיה להסיע בכביש עם מספר נתיבים, כאשר יש סימון נתיב מקוקו:
- כל אחד נוסע בנתיב שלו ומחזיק באחראויות מסויימות מוגדרות
- כל אחד יכול לעבור לנתיב של השני במידת הצורך אך הוא נדרש לאותת כראוי על כניסה לנתיב של האחר, ויותר חשוב, לאותת כאשר הוא יוצא מנתיבו של האחר (בשביל לוודא שדברים לא נופלים בין הכסאות)
4. הערכות שיפוצים גסות-
- קייל ולורן הגיעו למצב כיום בו יש להם הערכות מחירים לחומרי גלם / עבודות ספציפיות, שכם הם משתמשים באותם הקבלנים ובאותם חומרי הגלם פעם אחר פעם.
- כאשר הם נכנסים לנכס הם דבר ראשון מחפשים מה ניתן *לשמור*, כל דבר שמחליטים שכדאי שלא לשמור הם מתייגים ישירות ברשימה שלהם וכך בעת סיום סיבוב ראשוני בנכס הם כבר יוצאים עם מושג ראוי לגבי מה עלויות השיפוצים שם
- ״איך עושים את זה אבל אם אין לי ניסיון בשיפוצים ובהערכת מחירים?״ (יותר רלוונטי לאנשים שנמצאים שם על הקרקע), רוברט שמין תמיד מספר שהמנטור שלו לימד אותו ש״אנחנו לא צריכים לדעת הכל מהכל רק צריכים לדעת למי אנחנו מתקשרים כשאנחנו צריכים עזרה״. הם מציעים להביא בפעמים הראשונות קבלנים שילוו אותם או שיתנו להם הצעות מחיר. משם והלאה הם כבר יצברו ניסיון וידע אבל יסתמכו על מישהו מנוסה בהתחלה, אפילו בתשלום על הצעת המחיר עצמה ללא התחייבות לעבודה קדימה לקבלן, ילמדו ממנו ויעתיקו.
- ״איך אנחנו יכולים מרחוק?״, החברה המארחים מדברים על הדברים שמלמדים אותנו גם פה:
- שליחת אנשי מקצוע רלוונטים למקום ולוודא אותם על הצעות מחיר
- צילום מבפנים של הכנס שבודקים בשביל לעבור על רשימת השיפוץ פריט אחרי פריט למול מה שרואים
- מערכות יחסים is key 🙂
5. איך הם מוצאים את הנכסים? תכלס מנסים הרבה כיוונים (MLS, הולסלרים וגם חיפושי Off Market בעצמם)
- מאוד ספציפיים לגבי מה שרוצים ומכוונים את החיפושים שלהם ברבאק (Single Family, 1000-1300 sqft וכו)
- שולחים פחות מכתבים אבל מאוד מוכווני יעד
- שולחים לא מכתבים בסגנון ״אנחנו קונים במזומן״ אלא ״אנחנו חלק מהקהילה ורוצים לעזור״
6. קצת על הBRRRR שלהם-
- עושים הנדסה אחורנית של דוחות השמאים של המוסדות הפיננסים
- יודעים לומר מה מעלה יותר ופחות את ערך השמאות של הנכסים
- מכניסים את החלקים הרלוונטיים לSOW (Scope Of Work) לעבודות השיפוצים שלהם מראש בשביל להבטיח ולשפר סיכויים לRefinancing מוצלח בעתיד (==חשיבה קדימה כי יודעים מה התוכנית ומה החזון)
7. מימון, התחילו משימוש בכסף שלהם, המשיכו בPrivate Lending
- חוויה שונה וטובה בשבילם
- שינו גישה שהם מציעים עזרה שמטיבה לצד השני במקום ״אני מתחנן ממך לכסף״ (Win Win)
- איך ניגשים למלווה פרטי?
- מקצוענות- להתייחס לעצמך כמו עסק רציני בשביל שאחרים ירגישו כך גם (“how you do anything is how you do everything”)
- שולחים ״חבילות״- דף סיכום על מי הם ולמה כדאי להם לעבוד איתם
- מציגים עסקאות עבר/עסקאות לדוגמה ואיך המספרים הנוכחיים עושים שכל וWin Win לכולם
- מעלים תוכן לרשתות חברתיות- רזומה ויזואלי (יוצר הכרות חמה עם אנשים עוד לפני שעשו שיחת הכרות בכלל, הרגשה של ״אנחנו כבר מכירים אתכם״)
8. שימוש באנשי מקצוע-
- הם יזמים, ומעדיפים לשלם למישהו מקצוען שיעשה בשבילם עבודה בשביל לסגור פינה
- אופציה של לימוד ושימוש חוזר בחומרים של אנשי המקצוע הטובים שאיתנו
- שימוש בנוסחים קבועים של עורכי הדין לדוגמה בטווח הארוך כאשר הדברים לא משתנים בין עסקה לעסקה
- השתמשו בעורכת הדין שלהם שליוותה אותם יד ביד בסגירת עסקת off market ראשונה, תיעדו את התהליך ואז שחזרו אותו פעמים נוספות עם ליווי יותר ויותר ״רך״
- לשאול את אנשי המקצוע הטובים על התהליך, לשלם כמה שצריך ואז סוגרים את הפינה *מהר* ואיכותי בתקווה פעם אחת ולתמיד במקום לתהות מה הכי כדאי ומה באמת נכון (שאלת הקמת LLC נגיד- כן, לא, שחור לבן- לשאול את עורך הדין פעם אחת ואחרי חצי שעה יודעים את מה שצריך)
9. גישת הגנה משפטית- מעדיפים אתיקת עבודה מקצוענית שמכוונת להיעדר תביעות בכללי מראש (עבודה עם אנשי מקצוע מקצוענים, נקיים, תקשורת טובה עם כל הצדדים וכו)
10. Delayed Financing- במקום cash out refinancing רגיל, בו דורשים בדר״כ הבנקים חצי שנה ״צינון״ לטענתם, מתעדים את כלל ההוצאות מההתחלה ועד הסוף ומהרגע למעשה שהסתיימו השיפוצים ונכנסו דיירים ניתן להתניע תהליך מהיר יותר ולקבל חזרה בלבד את כלל ההון שהושקע בנכס עצמו (קנייה + שיפוצים).
- **לא ניתן לטענתם לקבל יותר ממה שהושקע, בשביל זה יש לעבור התהליך הרגיל שאורך יותר
11. ״שיתוק מבדיקות ואנאליזות״-
- שינוי מנטאלי, להבין מה צריך להבין בו, ללמוד את זה ויאלה קדימה (לקרוא, להעשיר את הידע, להתייעץ עם אנשים)
- פירוק *למשימות קטנות* ופשוטות
- להתחיל *לבצע* את מה שרלוונטי One step at the time
- Repeat 🙂
12. לעשות צעדים קדימה כל הזמן
- להבין שאנחנו לא יכולים לדעת הכל עד הסוף
- אנחנו יכולים לדעת מה הדבר הקרוב הבא שאנחנו רוצים
- ״אנחנו נוסעים בכביש ויש ערפל, אנחנו לא יודעים אם יש חיה על הכביש בהמשך/הכביש נגמר/סיטואציה לא כיפית אחרת, אבל אם נעצור בצד ולא נתקדם אז לא נדע״ - העיקר להמשיך להתקדם ונבין תוך כדי תנועה מה יותר נכון לעשות הלאה
13. ספר נדל״ן אהוב:
״7 years to 7 figures wealth״- השינוי המשמעותי אצלכם בתפיסה ובגדילה בעיסוק בנדל״ן
ספר עסקים אהוב:
“Emath”- איך לשנות כיוון מלעבוד בעסק ללעבוד על העסק
14. מה שונה מיזמי נדל״ן מצליחים מאלו שלא (אלו שויתרו או שמעולם לא התחילו)?
- התגברות על הפחד לעשות דברים ״שלא נוחים״
- כשלרצות את המטרה הרבה יותר חזק אצלנו מלעשות דברים לא קלים ולא נוחים
יכולים למצוא את הפרק המלא באתר של BiggerPockets:
http://biggerpockets.com/show446
יכולים לעקוב אחרי הזוג באינסטגרם:
https://instagram.com/rentalstowealth?igshid=8t3apu48cs2r
האזנה נעימה! 😁
אשמח לשמוע לביקורת שלכם חברים!
** לא דייקתי? טעיתי? אשמח לשמוע ישירות על ההערות וההארות שלכם!
כתבו לי- Saar@8EstateInvest.com
Comments