הפליפ שהפיל אותי, יומן שיפוץ מתגלגל - פרק 2

15.10.20

תחקור שבוע שיפוץ 1:

(9-15/10/2020)

אמ;לק

1. אחרי ביקורת נוספת של המלווים- מקווים שעברנו

2. דרישות לפרמיטים של המלווים & קורונה

3. תחקור אחורה ותקשורת עם האנשים בשטח - איך נשתפר?

4. טיפוח יחסי עבודה לטווח הארוך

---

ובפרק השבועי שלנו-

1. כנראה שעברנו אינספקציה שנייה של המלווים

2. התחלנו מו״מ איתם על טיפול בעניין המחסור בפרמיטים בגלל קורונה

3. עשינו מהלך משמעותי בו הסכמנו על מהלכים להמשך עם המתווך המלך על מנת להשתפר ולתקתק את השיפוץ- לא הקמנו קבוצת וואטסאפ משותפת, החלטנו כי המתווך ייקח על עצמו יותר אחריות בשטח ויהיה בקשר שוטף גם עם הקבלן, גם עם האינספקטורים וגם עם המלווים (הוא הצהיר לא ביקשתי ממנו)

4. לרגעים מסויימים היססנו אבל היינו מוכנים לקחת את הסיכון של אי מעבר אינספקציה כאשר הוא מוביל לשם ביסוס והעשרת מערכת היחסים פה לכל כיוון שבו זה יתפתח, במקרה הרע הפסדנו 100$~

שימור:

1. סנכרון מאמצים ניהוליים עם האנשים בשטח (המתווך מנהל את רוב הפרויקט בפועל)

2. שחרור אחיזה + סומכים על האנשים שעובדים עימם ומחזקים מערכות יחסים לעתיד (מריץ תסריטים שונים בראש לאיך נבשר לו שהוא לוקח 7~8% בקלוסינג)

3. מעקב כולל הדוק יותר למול הקבלן וסנכרון טוב יותר למול כלל הצדדים

4. מענה טקטי טוב לצד חשיבה אסטרטגית וגיוס הצוות המקצועי להפציץ פה (שחרור כספים לרצפה למול התניית ״איך לא נעשה את אותם השטויות והטעויות פעמים נוספות״ וקיום דיון צוותי)

5. תרגול StateOfMind מנצח- אתגרים חדשים שצצים מקבלים פרופורציה, מתועדפים ופועלים בהתאם. ללא שוקיזם, קור רוח וחדירות מטרה.

שיפור:

1. כניסה עמוקה יותר ומהירה יותר לבעיות מתעכבות ולפרטיה (פרמיטים, חיבור לגז ומים)

2. שיח שוטף יותר עם המתווך והקבלן- המתווך היה קצת עמוס השבוע והקבלן אולי קצת עצבני ולחוץ בגלל שלא קיבל כספים מאיתנו אבל גם אולי מלקוח נוסף שעושה לו בעיות אבל חשוב עדיין לחתור לפחות לשיחה אחת לשבוע לליבון המצב לפחות + לוודא התעדכנות (תמונות וסרטונים)

מסקנות מהשבוע הזה לפרוייקטים הבאים:

1. מה שכולל פרמיטים- לוודא זמינות של הרגולטור, לסנכרן זמנים בלו״ז שיפוץ.

2. בשקלול כלל הפרמטרים לעסקה- לשקול פרמיטים למול זמני יעד לפרויקט (יותר פרמיטים == זמן ארוך יותר בפוטנציאל- שחרור כספים אם יש מלווה ממוסד, יותר זמן חשיפה של הפרוייקט), שם קוד אם מכוונים לשיפוץ של 3 שבועות בשביל למכור תוך חודש וחצי סה״כ לוודא שיש מרווח ביטחון מספק לפני דד ליין.

3. אולי לנטות להעדפה יתרה לכיוון משקיעים / מלווים פרטיים שם לפחות החלק של שחרור הכספים יותר קל ובשליטה שלנו בפוטנציאל.

עד לשבוע הבא, מקווה שהצלחתי לתת עצה אחת שאולי לעזור למישהו פה בעתיד.

יהיה שבוע מפחיד חברים, רק בריאות והצלחות לרוב 😉

אשמח לשמוע לביקורת שלכם חברים!

** לא דייקתי? טעיתי? אשמח לשמוע ישירות על ההערות וההארות שלכם!

כתבו לי- Saar@8EstateInvest.com

---