הפליפ שהפיל אותי - יומן שיפוץ מתגלגל פרק 6

12.11.20

תחקור שבוע שיפוץ 6:

(6-12/11/2020)

אמ;לק:

1. מנהל שיפוץ מקצועי שיהיה סמכות מקצועית

2. גימורים מוכווני מטרה וערך

3. StateOfMind, StateOfMind ועוד StateOfMind, אנשים עצבניים ורוצים כסף וחייבים- שיחות כנות, ישרות עם תמונת המציאות המלאה

---

1. השגנו (המתווך התותח השיג) דיל מפנק על מטבח + שיש (ללא Appliances- מדיח, תנור וכיריים)

2. סיימו להתקין ארונות בתחילת השבוע

3. התקנת שיש מתבצעת היום בדיוק

4. תיקנו Soffit ושוליים מרזב והכל בגג

5. תיקנו נזקים קצת מהפריצה לבית

6. הסקנו מסקנות על הטייפ של הקבלן שלנו (פרודוקטיבי- יעשה בול העבודה, לא פחות ולא יותר, עם בול הכסף) והבנו כי לפעמים הבאות נרצה קבלן שיהיה סמכות מקצועית שינהל שיפוץ באופן כולל ולא רק את העבודה שהוגדרה בג״ג.

7. קיבלנו פרמיט לגג! 😁 מחכים עכשיו שמי שטיפלה לנו בפרמיט בגבורה רבה תביא את הציטוט המתאים מהעירייה שהחלפת הFurnace אינה דורשת פרמיט נפרד. לאחר שיהיו את שני אלו במלואם נשלח למלווים שלנו, נתאם ביקורת, ונתקדם לשלבים הסופיים ממש של השיפוץ.

מה נותר?

1. צביעה ופינישים במרתף + בקטנה ברחבי הבית

2. תשלום לקבלן המשנה תשלום מלא + התקנה של Furnace חדש (במקום זה שנגנב + Hot Water Heater) חדש

3. נקיונות + אינספקטור מלווים (לשם שחרור שאר הכספים הנותרים) + אינספקטור (מקצועי) שלנו (בעיני קונה פוטנציאלי)- מחשבה אולי לבקש מה מתווך התותח שילווה את האינספקטור של המלווים ו״להפיל״ הכל עליו ולחסוך אינספקטור נוסף.

4. העמדה למכירה- ממה שהמתווך מכיר לעשות staging פיזי זה יקר (1000$ לשבוע) ולא יהיה cost-effective למה שנרצה להשיג ועדיף ללכת על staging וירטואלי שעולה 60$~. אולי נקדים ואפילו נציע למכירה לפני אינספקטורים- לפי מה שהמתווך יציע, המטרה שלנו אפילו מיד אחרי סיום המטבח מחר (שישי).

5. מכירה, מיסים וכו

שימור:

1. סומכים על האנשים הטובים בשטח

2. רתימה למטרה וסימונה באופן ברור

3. חישה טובה של סטטוס התקשורת- לא מעיקים כשלא מתאים אך עדיין דוגמים ובעלי תמונת מצב סבירה

4. StateOfMind וחשיבה בהירה למול הקבלן שרוצה כספים- לא להתרגש מזה ש״עובדים לא מקבלים כספים ועצבניים״ הוא מכיר את החוזה ואת התנאים לקבלת כספים, כולנו פה עם אותה המטרה, אנחנו לא בנק והכל בסדר 😎

שיפור:

1. פעמים הבאות- שמירת באפרים כספיים / כרטיס אשראי נפרד בארץ להוצאות לא צפויות (מטבח/קבלני משנה/פרמיטים וכו) על מנת לוודא שלא חונקים אל עצמנו ברמת המסגרת בארץ.

2. אלה בנוסף להחזקת מנהל עבודה שינהל את הקבלן הפרודוקטיבי שיעשה בול אל העבודה בול בכסף, שהוא ינהל את הדברים האלה באופן רשמי ומסודר ולא כמו עכשיו שיש מנגנון של כניסת אנשים לוואקומים שנוצרים בגלל חוסר ניהול רשמי לכאורה (מתווך שמסדר לנו מטבח, מישהו צד שלישי לכאורה שמסדר לנו פרמיטים כשגם את זה המתווך סידר וכו). מישהו שיהיה סמכות מקצועית שלנו להתנהל ולהתייעץ מולו.

3. לא צריך מטבח או שם קוד ריהוט/חלקים בבית שיהיו באיכות ובגימור הכי פסיכי שיש בהכרח! יש לשים לב מה הARV ולראות שלא לוקחים עיצובים מעל הפופיק שלא מתאימים לערך הריאלי שאנחנו מכוונים למכור בו את הבית (בית שיכולים למכור ב120 גג, לא נשתמש בעיצובים של top end כי לא ישלמו מעבר הרבה ולא cost effective).

—עיצוב וגימורים תואם ערך—

** אל דאגה, המתווך התותח יקבל את ה7/8% שלו בסגירה במכירה 😉

נעדכן 😉

** לא דייקתי? טעיתי? אשמח לשמוע ישירות על ההערות וההארות שלכם!

כתבו לי- Saar@8EstateInvest.com

---